Usein kysyttyä

1. Asunnon myyntihinnaksi on ilmoitettu 186.000 euroa. Olen tehnyt myyntihinnan mukaisen ostotarjouksen. Onko myyjän pakko hyväksyä tekemäni tarjous?

Ei ole. Myyjän asuntoa koskeva myynti-ilmoitus ei ole myyntitarjous laajassa merkityksessä, vaan ainoastaan kehotus ostotarjousten tekemiseen. Näin ollen myyjällä on aina harkintavalta sen suhteen, myykö hän asunnon jollekin ostajaehdokkaalle vai ei. Myyjällä on harkintavalta siitäkin huolimatta, että ostaja olisi valmis maksamaan pyydetyn hinnan ja hyväksyisi muut myyjän asettamat ehdot. Myyjä voi näin ollen joko hyväksyä tai hylätä ostajaehdokkaan tekemän tarjouksen – millä perusteella tahansa. 

Usein tilanne on kuitenkin sellainen, että ostaja ei ole halukas maksamaan pyydettyä hintaa tai ei ole valmis muihin myyjän asettamiin ehtoihin. Tällöin asunnon kauppaa edeltää neuvotteluvaihe, jonka aikana ostaja tekee asunnosta tarjouksen. Myyjä joko hyväksyy tehdyn ostotarjouksen tai tekee vastatarjouksen. Tällä tavalla edetään tavoitteena se, että päästään tilanteeseen, jossa myyjän ja ostajan ajatukset kohtaavat ja kauppa syntyy.

2. Ongelmani on, että olen myymässä asuntoani ja mieheni vastustaa kauppaa. Tilannetta mutkistaa se, että avioero on vireillä mutta ositusta ei ole suoritettu. Asunto on ollut yhteinen kotimme.

Tilanne on käytännössä ongelmallinen, sillä yhteisenä kotina käytettyä asuntoa et voi myydä ilman miehesi suostumusta, vaikka miehesi olisi muuttanut pois yhteisestä asunnostanne, ennen kuin ositus on tehty. Käytännössä helpoin ratkaisu on tehdä ositus ja myydä asunto vasta sen jälkeen. Mikäli miehesi ei suostu osituksen tekemiseen vapaaehtoisesti, voit hakea käräjäoikeudelta pesänjakajaa tekemään ositussopimuksen puolestanne. Toinen vaihtoehto tilanteessa, jossa miehesi vastustaa omaisuuden myyntiä, on hakea käräjäoikeuden lupa kaupan tekemiseen.

3. Olen ostamassa paritalon puolikasta. Tonttia ei voida lohkoa omaksi tontikseen kaavoituksen takia. Myyjä on toisella paritalon puolikkaalla asuvan miehen sisar, eikä heillä ole keskenään ollut mitään kirjallisia sopimuksia kulujen jaosta tms. Onko minulla jotain riskiä, jos ostan asunnon ja mitä kaupassa pitää ottaa huomioon?

Ennen kaupantekoa tulee asioista ehdottomasti sopia toisen puolikkaan omistajan kanssa. Ratkaisuvaihtoehtoja on kaksi. Ensinnäkin voitte perustaa asunto-osakeyhtiön. Tällöin yhtiöjärjestykseen kirjataan ylös esim. vastikeperusteet ja muiden kustannusten jako, kuten vesimaksut yms. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia myös siitä, että kummatkin vastaavat omista kuluistaan ja mahdollisista omista korjauksistaan. Asunto-osakeyhtiön muodossa toiminen saattaa kuitenkin jatkossa aiheuttaa ongelmia, joten siihen ei tässä kannattaisi ryhtyä.

Toiseksi. Vaihtoehto, jota tässä suosittelisin käytettäväksi, on tehdä hallinnanjakosopimus kiinteistön omistajien välillä. Hallinnanjakosopimuksella sovitaan, kumpi talon puoliskoista on kumman sekä sovitaan ja kohdistetaan kaikki kiinnitykset vain kummankin omiin puoliskoihin. Muutoinkin voidaan sopia tarvittavista asioista, kuten vesi-, jätevesi- ja lämmityskustannusten jaosta sekä siitä miten mahdolliset korjauskustannukset jakautuvat. Sopimukselle tarvitaan aina myös velkojien suostumus.

Hallinnanjakosopimus tulee kirjata maanmittauslaitoksella, ja se näkyy kirjaamisen jälkeen rasitustodistuksesta ensimmäiseltä etusijalta. Kirjaamisen jälkeen voit hakea esim. uusia kiinnityksiä omaan puolikkaaseesi ja pantata ne, ilman että tarvitset toisen puolikkaan omistajan suostumusta. Jos toisen puolikkaan omistaja joskus myy oman puolikkaansa, kirjattu hallinnanjakosopimus sitoo uutta ostajaa, ja siten hänen tulee noudattaa sopimusta.

Hallinnanjakosopimus olisi hyvä tehdä viimeistään samassa yhteydessä kuin kauppakin. Myyjä voi tehdä sen jo etukäteenkin toisen omistajan kanssa, jolloin kirjaamishakemus saadaan vireille maanmittauslaitoksella jo ennen kaupantekoa.

4. Olen osakkaana kuolinpesässä, jossa on isäni omistama vanhempien yhteinen asunto. Isäni kuoli pari kuukautta sitten ja äitini on vielä elossa. Heillä ei ollut keskinäistä testamenttia tai avioehtosopimusta. Itselläni on ero vireillä. Yhteisiä lapsia meillä on kaksi, molemmat täysi-ikäisiä. Tässä taloudellisessa tilanteessa en haluaisi ottaa vastaan perintöä. Mitä teen ja voidaanko vanhempien asunto myydä?

Kyseisessä tilanteessa sinulla on mahdollisuus luopua perintöosuudestasi pätevästi lastesi hyväksi. Luovutus tulee tehdä kirjallisesti ja suosittelemme, että se tehtäisiin viimeistään perunkirjoitustilaisuudessa. Myöhemmin perinnöstä luopuminen on mahdollista, mikäli et ole ns. ryhtynyt pesään eli hallitsemaan jäämistöä esim. jakamalla varoja tai maksamalla velkoja. Myöhemmin tehtynä saattaa olla riski, että verotoimisto pitää luopumista lahjoituksena ja verottaa sinulta perintöveron ja lapsiltasi lahjaveron.

Avioeron vireilläolo ei sinänsä tapauksessasi mutkista tilannetta, sillä vaimon suostumusta ei tarvita perintöosuuden luovutukseen. Vaimosi voi kuitenkin osituksessa tehdä väitteen siitä, että olet hukannut omaisuutta, ja vaatia perinnön määrää huomioitavaksi osituslaskelmassa. Tällaisen vaatimuksen hyväksyminen on kuitenkin poikkeuksellisempaa.

Asunnon myynti ei siten ole ongelma, koska omistajia ovat perinnönluovutuksen jälkeen lapsesi ja leski eli äitisi. He voivat yhdessä myydä asunnon. Sinun tai puolisosi suostumusta ei tällöin tarvita. Myyntitilanne on kuitenkin täysin toinen, jos äitisi haluaa jatkaa asumista yhteisessä asunnossa. Laki antaa hänelle mahdollisuuden pidättää asunto jakamattomana itsellään. Tällöin se voidaan myydä vain jos kuolinpesään kuuluu tai hankitaan toinen vastaava asunto lesken käyttöön.

Ratkaisevaa on se, onko esisopimus tehty Maakaaren edellyttämässä määrämuodossa eli onko kaupanvahvistaja vahvistanut tekemänne esisopimuksen. Jos kaupanvahvistajan vahvistus on, niin sopimuksen ehdot, kuten käsiraha- tai sopimussakkolauseke, ovat sitovia ja silloin menetät maksamasi käsirahan myyjälle korvauksena peruutuksesta.

Mikäli esisopimusta ei ole tehty määrämuodossa, ei myyjä saa periä ostajalta käsirahaa tai sopimussakkoa, joten saat maksamasi käsirahan takaisin. Myyjällä on kuitenkin oikeus periä sinulta vahingonkorvauksena hänelle asiasta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset sopimuksen solmimisen valmistelusta, esim. matka- tai ilmoituskuluja, lainan korkokuluja tai välittäjän häneltä perimän välityspalkkion.

6. Olen tekemässä kiinteistön myynnistä toimeksiantoa kuolinpesän kanssa. Kuolinpesään kuuluu leski ja 3 lasta. Yksi lapsista hoitaa pesän asioita ja hänellä on valtakirja asioiden hoitamiseksi. Lainhuuto on lesken ja hänen vuonna 1985 kuolleen miehensä nimissä yhteisesti. Minulla on kopio perukirjasta, tarvitsenko muita asiakirjoja?

Perukirjan lisäksi tarvitset vainajan sukuselvityksen eli katkeamattoman ketjun virkatodistuksia vainajan lapsuusajoista alkaen silloisen asuinpaikan kirkkoherranvirastosta (tai maistraatista, jos hän oli siviilirekisterissä) ja päättyen kuolinpaikkakunnan kirkkoherranvirastoon (tai maistraattiin). Jos perukirja on rekisteröity käräjäoikeudessa tai aiemmin raastuvan- tai kihlakunnanoikeudessa, voit tilata kopion sukuselvityksestä sieltä. Sukuselvitys löytyy myös verotoimistosta, mutta sen tilaamiseksi tarvitset kuolinpesän osakkaalta valtakirjan.

Pelkästään käräjä-, raastuvan- tai kihlakunnanoikeuden leima perukirjan rekisteröinnistä ei riitä, vaan sukuselvitys on sen lisäksi oltava. Sukuselvitys on syytä tarkistaa huolella, sillä on tapauksia, joissa virkatodistuksia on puuttunut ja joku sukulainen on kokonaan unohtunut perukirjasta. Jos perukirja on vahvistettu maistraatissa (eli siinä on maistraatin sinetti), saa vahvistukseen luottaa eikä silloin tarvita erikseen sukuselvitystä. Maistraatti vastaa tällöin mahdollista virheistä.

Muutoinkin perukirja kannattaa lukea huolellisesti läpi. Esimerkiksi kohdat, joissa puhutaan puolisoiden avio-oikeudesta tai mahdollisesta testamentista. Silläkin on merkitystä, onko kyse yhteisestä kodista, johon leski on pidättänyt itselleen hallintaoikeuden. Leski voi tällöin kieltäytyä myymästä kiinteistöä. Luonnollisesti tarvitset myös kaikkien kuolinpesän osakkaiden valtakirjat toimeksiannon tekemiseen, jos he eivät tule itse toimeksiantosopimusta allekirjoittamaan.