Asunnon myyminen: myyntivoittovero

Harkitsetko asuntosi Harkitsetko asuntosi myymistä, etkä ole varma, mikä on myyntivoittovero ja joudutko maksamaan sitä? Asuntosi hinta on voinut omistamisesi aikana nousta ja myyntihinnan ja ostohinnan erotusta kutsutaan myyntivoitoksi. Myyntivoitto voi olla verotonta tai veronalaista, riippuen muutamasta ehdosta.

Artikkelista selviää, milloin myyntivoitto on veronalaista ja miten myyntivoitto lasketaan.

Milloin asunnon myyntivoitto on veronalaista tuloa?

Myyntivoitto (tai luovutusvoitto) on asunnon myyntihinnan ja aikoinaan siitä maksetun ostohinnan erotus. Yksinkertaisena esimerkkinä: olet maksanut aikoinaan ostamastasi asunnosta 85 000 € ja nyt myyt sen 115 000 eurolla. Myyntivoittosi on 30 000 €.

Myyntivoitto on verotonta tuloa, jos olet omistanut asuntosi vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on asunut asunnossa omistusaikanasi vähintään kahden vuoden ajan vakituisesti ja yhtäjaksoisesti. Perheeseesi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Myyntivoitto on siis veronalaista tuloa, jos olet myymässä alle kaksi vuotta sitten ostettua asuntoa tai sinä tai perheesi ei ole asunut asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta. Jos esimerkiksi olet ostanut asunnon, asunut siinä itse vuoden ajan ja sen jälkeen vuokrannut sen toisen henkilön käyttöön, ei ehdot verovapaalle myyntivoitolle täyty.

Myyntivoiton verotus

Myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatulojen verotuksen mukaan. Myyjä maksaa vuonna 2021 myyntivoitosta 30 % veroa 30 000 euroon asti. Veroprosentti on 34 % 30 000 euroa ylittävältä osalta.

Myyntivoitto voidaan verotusta varten laskea kahdella tavalla. Ensimmäinen tapa on yleisempi ja siinä myyntihinnasta vähennetään ostohinta sekä asunnon myymisestä syntyneet kulut ja varainsiirtovero. Myyntikuluja on esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkio. Ostohintaan voidaan lisätä myös asunnon perusparannusmenot.

Toisessa verotustavassa käytetään niin sanottua hankintameno-olettamaa, joka voidaan laskea kahdella tavalla. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, vähennetään asunnon myyntihinnasta 20 % ja jos olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, vähennys on 40 %. Hankintameno-olettamaan ei lisätä mitään muita kuluja.

Kannattaa laskea huolella kummalla tavalla myyntivoiton määrä on pienempi ja maksat vähemmän veroa.

Miten maksan myyntivoittoveron?

Kun myyt asuntosi, sinun on ilmoitettava luovutuksesta Verohallinnolle. Ilmoitusvelvollisuus koskee kaikkia veronalaisia luovutuksia siitä riippumatta, onko verotettavaa tuloa syntynyt vai ei. Ainoastaan täysin verovapaat luovutukset voidaan jättää ilmoittamatta (esimerkiksi oman asunnon verovapaa luovutus).

Luovutuksesta ilmoitetaan Verohallinnolle hakemalla ennakkoveroa joko OmaVerossa tai paperilomakkeella. Verohallinto tekee hakemuksen perusteella ennakkoveropäätöksen. Sen jälkeen saat postitse päätöksen ennakkoverosta ja tilisiirtolomakkeet veron maksamista varten. Myöhemmin saapuvalta esitäytetyltä veroilmoitukselta kannattaa vielä tarkistaa, että luovutuksen tiedot on siihen oikein merkitty.

Myyntitappion verovähennys

Joskus asunnon myynnissä syntyy voiton sijaan myyntitappiota. Verohallinto ottaa sinuun yhteyttä ja pyytää lisätietoja. Tarkista saamasi selvityspyynnön tiedot ja korjaa niitä tarvittaessa. Tarkista vielä tiedot vähennyksistä seuraavan kevään veroilmoituksesta.

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voidaan vähentää sekä myyntivoitoista että muista pääomatuloista. Myyntitappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos pääomatuloja kaupantekovuonna ei ole lainkaan tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää myyntitappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan. Myyntitappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.