Rakentamisen luvanvaraisuuden muutos helpottaa alle 30m2 talous-, piha- ja muiden pienten rakennusten kuin asuinrakennusten rakentamista. Julkisuudessa on esitetty väitteitä, että tällaisten sivurakennusten rakentaminen olisi jatkossa käytännössä vapaata ja talopakettejakin markkinoidaan nyt varsin suoraviivaisesti, mutta osin harhaanjohtavastikin. Mielikuvat voivat vaikuttaa myös asuinkiinteistöjen ja vapaa-ajan kohteiden kauppaan ja kohteiden aiottuun käyttöön.
On ensiksi syytä muistaa, että asuinrakennukset edellyttävät edelleen lupaa, riippumatta niiden koosta. Asuinrakennuksena pidetään sekä pysyvää että vapaa-ajan asuntoa. Sivurakennuskin voi siis olla käyttötarkoituksestaan huolimatta asuinrakennus, jos määritelmä täyttyy. Pihasauna, aitta, kesäkeittiö tai vierasmaja ei yleensä ole asuinrakennus, mutta se voi olla. Asuinrakennusta sivurakennuksesta ei tule myöskään sillä perusteella, että rakennus on lämmöneristetty tai, että siellä on tulisija, vedet ja/tai sähköt. Sen sijaan asuinrakennuksesta on kysymys, jos siellä on ruuanvalmistusmahdollisuutta varten hella (tarkoittaen sähkö-, puu- tai kaasuhellaa). Kiuas, mikroaaltouuni tai kamiina ei kuitenkaan ole hella.
Vaikka edellä mainitut edellytykset täyttyisivät, eikä rakennusta pidetä asuinrakennuksena, ei talous- tai sivurakennuksia voi kuitenkaan lähteä rakentamaan omin päin. Lähtökohta yleisesti on, että rakentamisen tulee noudattaa aina lakia ja annettuja asetuksia, eli, että rakennus on suunniteltu ja rakennettu asianmukaisesti. Myös esimerkiksi paloturvallisuusmääräyksistä on huolehdittava. Vaikka laissa annetaan kiinteistönomistajalle enemmän vastuuta ja osin myös vapauksia, on vastuu myös kannettava.
Sen lisäksi rakentamista koskevat lait, asetukset ja määräykset vaikuttavat edelleen rakentamiseen olennaisella tavalla. Tämä tarkoittaa muun muassa seuraavia vaatimuksia:
Rakennusjärjestys
Rakennusjärjestyksessä voi edelleen olla rakentamiselle asetettuja edellytyksiä, joita lakimuutos ei tee tyhjäksi ja tietyn rakennuksen luvanvaraisuus tulee siis tarkastaa kiinteistön sijaintikunnasta.
Rakennusoikeuden määrä
Kiinteistöllä tulee olla jäljellä rakennusoikeutta. Lakimuutos ei tarkoita, että kiinteistöille voi rakentaa vapaasti riippumatta olemassa olevan rakennusoikeuden määrästä. Sivurakennuskin lasketaan siis mukaan käytettyyn rakennusoikeuteen.
Rakennusten sijoittaminen
Rakennukset tulee voida myös sijoittaa kiinteistölle ja sen osalta tulee huomioida:
Muualla kuin asemakaava-alueella
- Rakennuspaikan vähimmäiskoko (lähtökohtaisesti 1000m2)
- Rakennukset voitava sijoittaa vähintään 4 m etäisyydelle naapurin rajasta
- Rakennuspaikalla ei saa olla tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa
Asemakaava-alueella rakentamisen tulee olla kaavan mukaista, muun muassa rakennusoikeuden määrän, rakennuksen sijoittelun ja muiden määräysten osalta.
Suunnittelutarvealueella rakentaminen ei saa:
- olennaisesti vaikeuttaa kunnan kaavoituskatsauksen mukaista kaavojen laatimista
- johtaa vaikutuksiltaan sellaiseen merkittävään rakentamiseen tai aiheuta sellaisia merkittäviä haitallisia ympäristö-tai muita vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista ja
- Rakentamisen tulee lisäksi olla sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palveluiden saavutettavuuden kannalta.
- Lisäksi rakennusten sijoittamisessa tulee noudattaa paloturvallisuutta koskevia määräyksiä mm. rakennusten (myös oman kiinteistön) keskinäisen etäisyyden osalta.
Edellä todetut edellytykset tarkoittavat useassa tapauksessa, että pienellä kiinteistöllä rakennuksen sijoittaminen voi olla vaikeaa tai jopa mahdotonta lain edellytykset täyttäen. Se, että rakennus saadaan tontille paperilla tai fyysisestikin aseteltua, ei ole sama asia kuin lain edellytysten täyttäminen.
Erityistä huomiota on kiinnitettävä rakentamiseen ranta-alueella, joille ei saa edelleenkään rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Ranta-alueelle voi kuitenkin edelleen rakentaa ilman poikkeamispäätöstä olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen, mutta kaavaa ja rakennusjärjestystä tulee tällöinkin noudattaa.
Lisäksi jätevesiasiat tulee pystyä aina ratkaisemaan ja voi olla kynnyskysymys, jos esim. vanhassa rakennuksessa ei ole juoksevaa vettä.
Rakentamislupaa edellytetään siis myös silloin, jos rakentamisella on vähäistä suurempaa merkitystä:
- alueiden käyttöön,
- kaupunkikuvaan tai maisemaan
- kulttuuriperintöön
- ympäristönäkökohtiin tai, jos
- rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi, tai
- rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta.
Määräyksistä poikkeavakin rakentaminen voi olla mahdollista, mutta se edellyttää edelleen poikkeamislupaa.
Rakentamislaki muutoksen ollessa uunituore ja muutoshankkeen ollessa vielä osin keskenkin, ei soveltamiskäytäntöä vielä ole, lakimuutokseen on tehty vielä loppumetreilläkin tarkennuksia ja muutoksia. On siksikin syytä varautua siihen, että tulkinnat eri kunnissa poikkeavat toisistaan, eikä soveltamiskäytäntö ole vielä vakiintunutta. Tilanne on uusi myös heille, jotka määräyksiä joutuvat soveltamaan. Jopa aiempaa enempää rakentamisen edellytykset on syytä itse selvittää sijaintikunnalta ennen kuin sitoutuu tilaamaan rakennusprojektia tai hankkimaan kiinteistöä ajatuksella sen lisärakentamisesta. Vastuu on kuitenkin kaikilla toteuttajilla itsellään.