Moni haaveilee vanhan omakotitalon ostosta. Vanhan talon tunnelma onkin eri kuin modernissa talossa. Iäkkään kiinteistön ostaminen sujuu turvallisesti ja huolettomasti, kun asiaan perehtyy etukäteen ja tietää, mitä on tekemässä. Perehtymällä tarkastusten tekoon ja eri aikakausien rakentamisen ongelmiin, välttää monet sudenkuopat.
Onko vanha talo halvempi kuin uusi?
Kiinteistön ikä ei välttämättä määrää kiinteistön hintaa. Ei siis kannata katsella vain iäkkäitä taloja budjetin perusteella.
Talon hinnan määrittävät kohteen sijainti, koko, kunto sekä varustelutaso. Vanha kiinteistö ei siis automaattisesti ole edullinen. Vanha talo voi olla suuri, sijaita isolla tontilla ja olla täysin remontoitu, jolloin hinta on suurempi verrattuna moneen uudempaan ja pienempään kiinteistöön. Pääkaupunkiseudulla kiinteistöjen arvo on aivan eri kuin Pohjanmaan pienellä kylällä.
Talon remontointitarve on myös hyvä huomioida jo ostovaiheessa. Edulliselta tuntuva talo voi tulla kalliiksi, jos se vaatii isoja, rakenteisiin asti ulottuvia remontteja. Toisaalta remontoimalla uudesta kodista voi tehdä mieleisensä.
Remontointihanketta suunnitellessa tulee laatia kustannusarvio. Kustannusarviota tehdessä loppusummaan kannattaa lisätä kolmannes. Varsinkin suurten remonttihankkeitten kohdalla on hyvä ajatus ottaa mukaan ammattitaitoinen valvoja.
Tarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastus
Kiinteistökaupassa sekä ostajalla että myyjällä on velvollisuuksia. Ostajan velvollisuuksiin kuuluu tarkastaa kiinteistö ennen lopullista ostopäätöstä. Tarkastusvelvollisuus koskee niin asunto-osakkeita kuin kiinteistöjäkin.
Kiinteistökauppaa säätelevä laki maakaari määrää, että ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (Maakaari 540/1995, 1 luku 22§). Ostaja ei voi myöskään jälkeenpäin vedota virheenä seikkaan, jonka hänen oletetaan tienneen kauppaa tehdessä.
Tarkastusvelvollisuus ei koske vain kiinteistön sisätiloja. Kiinteistön ulkopuolella kannattaa kiinnittää huomiota muun muassa seuraaviin seikkohin: talon suojaus sadevedeltä, perustusten kunto, talon vuorauslautojen kunto sekä etäisyys maasta ja ikkunoiden alapuitteiden kunto.
Sisätiloissa tutki huolellisesti seinät, lattia ja katto. Tarkastele kupruileeko tapetti, repsottaako muovimattojen välit ja näkyykö hiljattain tehtyjä panelointeja tai pakkelointeja, joilla on voitu peittää virheitä. Jos mahdollista, tutki myös katon rakenteet ja varmista, että ne ovat kuivat. Haistele talon sisäilmaa!
Kuntotarkastus ei ole pakollinen, mutta erittäin suositeltava. Kuntotarkastus antaa puolueetonta tietoa kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. Näin tarkastus palvelee niin ostajaa, myyjää kuin kiinteistönvälittäjääkin.
Kuntotarkastus tai -arvio voidaan tehdä monella tasolla. Aistinvaraisen tutkinnan lisäksi käytetään yleensä teknisiä mittauslaitteita. Joskus on tarpeen jopa avata rakenteita. Lisäksi voidaan tehdä esimerkiksi kosteusmittaus. Kuntotarkastuksesta laaditaan kirjallinen raportti, johon on syytä perehtyä huolellisesti, sillä ostajan oletetaan tietävän raportissa mainitut seikat kaupan valmistuessa. Kuntotarkastus ei myöskään poista kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuutta!
Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta. Myyjälle jää vastuu mahdollisista virheistä, joita ei kuntotarkastuksessa voida havaita, esimerkiksi rakenteiden sisäisistä homevaurioista. Myyjän vastuu on voimassa viisi vuotta omistajanvaihdospäivämäärästä. Vastaavasti ostajalla on vastuu ilmoittaa havaitsemistaan virheistä ajoissa.
Lue lisää kuntotarkastuksesta ja kuntotarkastajan valinnasta täältä.
Eri ikäisten kiinteistöjen ongelmat
Eri ikäisillä rakennuksilla on omat ongelmansa. Kun löytää kiinnostavan, vanhan kiinteistön, on hyvä perehtyä talotyypin ja aikakauden ”tyyppivikoihin”. Näin osaa tarkastella hälyyttäviä merkkejä ja varautua mahdollisiin ongelmiin.
50-luvun rintamamiestalot ovat tyypillisesti hyvin hengittäviä ja terveitä taloja. Remontoitu rintamamiestalo on kuitenkin voitu rakentaa myöhemmin liian tiiviksi. Tarkasta myös, onko rintamamiestalo rakennettu tuulettuvan pohjan päälle.
60- ja 70-luvun taloja vaivaa monesti kosteusongelmat, koska seinäeristeenä käytettiin usein mineraalivillaa ja sen puutteita paikattiin muovikalvoilla, jotka loivatkin lahottajasienille otollisen ympäristön. Myös perustukset voivat olla ongelma. Matala valesokkelipohja jättää lattian pohjarakenteet ja seinien puurakenteet lähelle maan pintaa ja alttiiksi kosteudelle.
80- ja 90-lukujen taloissa perustukset on usein rakennettu jo hyvin, mutta poikkeuksiakin löytyy. Esimerkiksi salaojitukset voivat olla puutteelliset aina 90-luvun lopulle asti ja ne on syytä tarkastaa.
Turvallisia kauppoja!